雅居樂債務承壓全國多個樓盤降價跑量

[轉載:新浪]

個項目降幅高達每平方米7000元

今年年初，長三角等地的樓盤率先拉開全國範圍內樓市降價大幕，這一波大潮中就包括貨量頗多的雅居樂等大型房企。今年2月下旬，雅居樂旗下全國6個旅遊大盤打就打出了全線7.8折的優惠，此後成都、常州以及佛山等地樓盤陸續傳出大幅降價的消息。

6月第二周，雅居樂位於廣州番禺一個名為劍橋郡的項目盤推出近200套限量一口價的特價單位，每套面積達到200平方米，單價約在12000-13000元/平方米之間。相比以前折扣形式的促銷優惠，這次雅居樂降價可謂是“血戰到底”。

根據網易數據中心統計，近一個月時間，雅居樂的劍橋郡項目成交58套，成交均價在18917元/平方米，此次降幅高達近7000元/平方米。相比近一周番禺板塊高達1.9萬元/平方米的樓盤價格，也降價不少。網易財經註意到，5月份以來，劍橋郡這個樓盤單價最高的可高至3萬元/平方米，低至也達到1.7萬元/平方米。

該樓盤銷售顧問向網易財經透露，目前推出的特價單位一天就已售罄，回籠資金6-7億元，貨量在200套左右。本次降價主要還是因為公司要回籠資金應對債務償還，舒緩短期資金周轉壓力和半年業績沖刺。

網易財經註意到，今年以來，雅居樂在常州、成都以及海南等地紛紛拉起降價大幕。作為其大本營的廣東省，不僅是廣州，佛山、中山以及惠州等多地項目掀起血拼式降價。有意思的是，作為其發家之地的中山，雅居樂當地樓盤推出65折扣，部分價格低至3800元/平方米，且在香港、深圳以及廣州等多個地方搭展位，進行大力的宣傳推廣。

“樓市下行階段，需求下降，加上限購措施未放松，特別是一些高端豪宅盤影響頗大”，廣州資產地產專家趙卓文向網易財經表示，目前廣州市場上不算增城從化，整體高端物業需求都在下降，而高端盤的庫存現在處於高位，整體銷售很難。

“企業真正緊的時候就要以價換量，價格狠一點就快一些。資金充裕的，就不太可能大降價”，他指出，受購房信心影響，購房者看跌後市，未來走勢還是應該以價換量，現在降價的樓盤都是成本比較低的，有些“地王”拿過來，沒辦法降價，只能熬。

不過今年五一期間，雅居樂位於佛山的一個“地王”項目卻做出了近半價出售（曾有報道）的策略。2010年雅居樂以5.25億元拿下佛山一商住用地，樓面地價高達7121元/平米，成為當年區域單價“地王”。日前該項目以9字頭的售價對外出售，相比去年最高的價位幾乎折半。

雅居樂位於廣州番禺一個名為劍橋郡的項目盤推出近200套限量一口價的特價單位，每套單價約在12000-13000元/平方米之間。

受制於債務壓力今年多次再融資在實地踩盤期間，針對項目大幅降價質疑，不少銷售人員對網易財經透露，今年以來，雅居樂各地大幅度的降價回籠資金是受制於公司債務償還壓力。

協縱國際及盛富資本總裁黃立沖表示，現在房地產商在一二線城市基本是賣不動，地產公司普遍缺錢。目前的形式對中小型房企就是要如何保住現金流，維持基本運作的問題，而不是要達到盈利目標。“對於大地產公司來說，面臨最大的問題是準備資金，確保過去的債務能夠展期，一旦展期的時候不至於出現債務違約”，黃立沖說，那些近年急速擴張的公司現在就可能面臨資金壓力大，資金回籠困難的問題。

網易財經註意到，今年4月期間，資本市場就傳出消息稱雅居樂正籌辦一筆60億港元(7.74億美元)三年期分期償還貸款，並已向多家業務往來的銀行發送函件。貸款利率為香港銀行同業拆息加碼420個基點，平均年限約為2.31年。

據悉，去年7月，雅居樂還對一筆三年期分期攤還貸款進行了16.5億港元的綠鞋貸款操作，總貸款規模增加到56.28億港元。

4月28日，雅居樂對外正式公告贖回2016年一筆可轉換債券。據了解，2011年4月，雅居樂發行一筆2016年到期的5億元、利率為4%的可換股債券，而債券持有人有權要求公司在發行第36個月起至第60個贖回該可換股債券，根據時間設定，今年4月份恰好是債券持有人有權要求贖回期間。

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發表於 2015-7-3 00:18 | 只看該作者

早在年初的時候，雅居樂就在為債務償還有所準備。粗略統計，今年2月份以來，雅居樂在資本市場大規模發行優先票據，涉及債務規模達70多億元。

2014年2月，雅居樂發行一筆2019年到期的5億美元8.375%優先票據，所得款項將用作現有及新增物業項目融資、就現有債務作再融資及作一般公司用途。此外，該公司也發行於2017年到期的人民幣20億元6.50%優先票據，用以贖回於2016年到期的3億美元10%優先票據，以減低融資成本，優化債務結構。

今年4月份，雅居樂與渣打、恒生及匯豐銀行訂立信貸協議，獲得為期8個月的4.75億美元定期貸款信貸。

另一方面，據鏈家地產市場研究部統計，萬科等23家房企1-5月銷售目標完成率為33.4%。今年前5個月，雅居樂實現銷售額164.6億元，同比增27.5%，實現銷售面積為156萬平方米，同比增41.8%，相比年初480億元的銷售目標來看，完成目標約為34%。從單月來看，其銷售均價約為9291元/平方米，從年初以來，均價持續下滑，跌破萬元。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，部分城市或區域板塊庫存量大，銷售去化壓力較大，短期內遇到資金面等多重因素會導致項目降價回籠資金，但最重要的是，整個市場層面受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，加上銷售層面面臨周轉率下降等，導致開發企業對於資金的需求度迅速提高。

同時他認為，對於上市房企來講，6月份半年報業績壓頂，房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業績，當然，適度的價格策略調整成為大多數房企的必然選擇。

雅居樂旗下全國6個旅遊大盤打就打出了全線7.8折的優惠，此後成都、常州以及佛山等地樓盤陸續傳出大幅降價的消息。

雅居樂銷售承壓導致管理層更叠

今年對於雅居樂來講，可謂是壓力重重一年。市場上銷售承壓，緊隨而來的則是高管層震蕩。6月13日，該公司公告，加入雅居樂近10年的董事會秘書衛靜心辭職，由官鉦欽繼任雅居樂公司秘書及授權代表。

一直以來，作為雅居樂年度業績指標的清水灣大盤也換帥。去年7月，一路見證雅居樂清水灣輝煌戰績、擔任雅居樂海南清水灣營銷總監的簡毓萍離職。坊間認為，高管團隊變動矛頭均來銷售業績壓力。

黃立沖分析認為，房地產行業就是一個靠天吃飯的行業，跟資金有很大關系。人員離職只要不是主流管理層離職，對公司管理運營影響不大。他認為，目前國內很多房地產企業都采取簡單目標責任制，只要達不到目標就離職，離職因素或更多在於市場原因。

今年3月份，雅居樂進行有史以來最大的人事變動，董事會重組。原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜及陳卓南以及陸倩芳調任為非執行董事，引進了黃奉潮、梁正堅等營銷團隊成員作為執董。這一切變動的源頭或許來自連續未完成業績目標的壓力。

據悉，雅居樂2013年銷售額相比上年有所增加，但對於制定的420億元目標來說，尚未完成。值得註意是，該公司已連續多年未完全年初目標。

2014年雅居樂銷售目標定為480億元。有機構人士曾指出，雅居樂2012年合同銷售達到330.6億元，同比增長5%，超過當年銷售目標6%。而其2013 制定的目標為420億元，是一個非常具有調整性的數據。實際上去年雅居樂實現銷售額為403億元，如果今年銷售業績增幅要達19%。又將成為具有挑戰性目標。

新城市控股高級副總裁歐陽捷表示，近年來，雅居樂欲在旅遊地產方面做出進一步嘗試，提振業績，但是國內產業地產現在發展還不是特別明朗，很多配套產業尚未跟進。他認為，除了住宅地產，商業地產等，其他地產基本都賺不到錢，旅遊地產極個別地方可以賺錢，其他都是賺不到錢。

“降價可能有機會完成目標，但能否達到一定利潤指標則有一定擔心”，上述機構人士表示，房地產利潤下降有一定滯後性，今年業績很多來自上一年的結算並不是一定是今年盤，預計明年業績表現或可能會更差。

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